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La compra de una casa es un gran sueño para muchas personas, ya que brinda seguridad y tranquilidad al tener un lugar para vivir. Sin embargo, en la mayoría de los casos, se necesita solicitar una hipoteca al banco para hacerlo. Además de conceder el préstamo hipotecario con sus intereses, el banco también cobra una serie de gastos, conocidos como los gastos de hipoteca. Es importante destacar que no todos estos gastos deben ser asumidos únicamente por el cliente, ya que la entidad bancaria también tiene su parte de responsabilidad.
Es por esto que en Coventia siempre enfatizamos que si tienes o has tenido una hipoteca antes de 2019, tienes el derecho de reclamar los gastos de hipoteca que tu banco te haya cobrado de manera excesiva, y lo mejor de todo es que estos gastos no prescriben.
En este artículo, te proporcionaremos información sobre la situación actual de estos gastos y te mantendremos al tanto de las últimas actualizaciones emitidas por el Tribunal de Justicia. ¡Sigue leyendo para estar informado!
¿Cuáles son los gastos hipotecarios y qué puedo reclamar?
Los gastos de formalización de la hipoteca incluyen los costos relacionados con el notario, el registro de la propiedad, los honorarios de la gestoría, la tasación y los impuestos que se pagaron al firmar el préstamo hipotecario. Normalmente, las facturas de estos gastos se adjuntan a la escritura de la hipoteca.
Sin embargo, ha habido controversia durante varios años sobre quién debe asumir estos gastos, lo que ha generado incertidumbre para los consumidores. En julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitió un fallo que estableció que si una cláusula relacionada con los gastos hipotecarios se declara nula, será responsabilidad del banco asumir dichos gastos, a menos que exista una legislación española que indique lo contrario.
Entonces, la pregunta clave es: ¿quién debía pagar cada una de estas facturas relacionadas con la formalización de la hipoteca?
- La factura de la notaría correspondiente a la escritura de préstamo hipotecario se divide a partes iguales entre el banco y el consumidor que solicita la hipoteca.
- Los gastos de tasación de la vivienda deben ser cubiertos por el banco.
- La factura del registro de la propiedad por la inscripción de la hipoteca debe ser asumida por el banco.
- Los gastos de gestoría, siempre y cuando la intervención de la gestoría haya sido impuesta por el banco, son responsabilidad del banco.
- En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), de acuerdo con la legislación que regía este impuesto, el consumidor debía pagarlo.
A partir de marzo de 2019, con la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que modificó la regulación de los Gastos Hipotecarios, el reparto de estos gastos al formalizar una hipoteca se establece de la siguiente manera:
- El banco debe pagar los costos de notaría, registro y gestoría, a excepción de las copias de la escritura que el consumidor desee para sí mismo.
- El cliente consumidor debe pagar los gastos de tasación.
- En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), tras la modificación de la normativa, la entidad financiera es la responsable de pagarlo.
¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?
Cuando una cláusula se considera nula, no se establece un plazo específico para solicitar su anulación.
Es importante destacar que, aunque existen plazos para reclamar ciertas cantidades relacionadas con las hipotecas, el Tribunal Supremo ha sugerido que los posibles plazos para reclamar estos gastos hipotecarios no vencerían hasta al menos enero de 2024, según una cuestión planteada ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Sin embargo, esta cuestión aún está por definirse con precisión. Si tienes una hipoteca, puedes consultar con nosotros para determinar si tienes derecho a reclamar y cuánto podrías recuperar.
¿Quién paga los gastos de hipoteca?
Durante mucho tiempo, los consumidores que solicitaban préstamos hipotecarios fueron víctimas de una práctica engañosa y abusiva por parte de los bancos, que les hacían pagar gastos que en realidad no les correspondían. A pesar de que no tenían la obligación legal de pagar los costos de notario, registro, gestoría o tasación asociados a la hipoteca, los consumidores terminaban asumiendo estos gastos debido a las prácticas engañosas de las entidades financieras. Por suerte, estos gastos ahora pueden reclamarse y recuperarse.
A partir de 2019, se estableció una regulación más clara y precisa que determina quién debe pagar cada uno de estos gastos. Desde entonces, los consumidores solo deben abonar los costos de tasación de la vivienda y las copias de la escritura que deseen conservar para sí mismos.
¿Cómo reclamar los gastos de hipoteca?
Para recuperar el dinero que se pagó indebidamente por concepto de Notario, Registro, Gestoría y Tasación, es necesario primero declarar la nulidad de la cláusula que estableció la obligación de pagar estos gastos. Este proceso se lleva a cabo a través de un procedimiento judicial en el que es obligatorio contar con la representación de un abogado y un procurador.
La declaración de nulidad de esta cláusula implica el reconocimiento de que el banco actuó de manera abusiva al imponer estos costos a los consumidores, lo que abre la posibilidad de recuperar las cantidades de dinero que se pagaron indebidamente.
El TJUE está a favor del consumidor y la declaración de nulidad no prescribe
En julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que una vez que se declara nula la cláusula que impone los gastos hipotecarios, se debe recurrir a la legislación nacional para determinar quién debe asumir el pago de estos gastos. Si en España no existía una normativa que obligara al prestatario hipotecario a pagar total o parcialmente estos gastos, será responsabilidad del banco cubrir esas cantidades.
¿Cómo se calculan los gastos de hipoteca?
Cuando hablamos de los gastos hipotecarios y sus montos aproximados, es importante tener en cuenta que estos gastos varían en función del valor de la propiedad que se hipoteca y del importe del préstamo hipotecario. En general, a medida que el valor y los montos del préstamo aumentan, los gastos también tienden a ser más altos.
Como referencia, en un préstamo hipotecario de alrededor de 150.000 euros, los gastos típicos, que incluyen notario, registro, gestoría y tasación, suelen oscilar alrededor de los 1.000 euros. Sin embargo, esto no tiene en cuenta los impuestos asociados a la operación.
¿Y si además te cobraron comisión de apertura al firmar tu hipoteca?
¡No tienes de qué preocuparte! Si la cláusula de comisión de apertura no cumple con los requisitos de transparencia y se considera abusiva, puedes solicitar su anulación. En nuestro despacho, ofrecemos una evaluación gratuita de tu situación y te brindaremos información sobre cómo proceder con la reclamación. ¡No dudes en ponerte en contacto con nosotros ahora mismo!
Cancelación de la hipoteca
En el caso de los gastos de cancelación de hipoteca, los jueces argumentan que esta cancelación beneficia principalmente al cliente. La razón detrás de esto es que al cliente le interesa que la propiedad que sirve como garantía para el préstamo esté libre de cualquier carga una vez que haya pagado por completo el préstamo. Por lo tanto, el costo de la cancelación se asigna en su totalidad al consumidor.
