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Cuando tienes una propiedad alquilada, uno de los principales problemas que podrías encontrarte es que tu inquilino deje de cumplir con los pagos. En esta situación, contar con un seguro de alquiler te brindará protección contra inquilinos morosos y cubrirá los gastos legales en los que puedas incurrir. Sin embargo, es igualmente importante que tomes una actitud proactiva desde el principio. Si estás buscando consejos sobre cómo abordar la falta de pago de rentas, a continuación, te proporcionamos una guía detallada de los pasos a seguir.
“La falta de pago de las cuotas de alquiler constituye, según la legislación vigente, un incumplimiento flagrante del contrato de alquiler.”
Por lo general, los problemas de impago suelen resolverse mediante la comunicación y la negociación amigable. Sin embargo, si consideras que la situación es irreparable, es crucial tomar medidas de inmediato. Cada día que pasa sin acción es un día adicional que demorará en recuperar tu propiedad.
La vía amistosa: intentar llegar a un acuerdo con el inquilino
El impago del alquiler representa uno de los mayores riesgos que enfrenta un arrendador. En España, según un informe de Unespa, la patronal de las aseguradoras españolas, la deuda promedio en los contratos de arrendamiento es de aproximadamente 3.200 euros, y en la mitad de los casos supera los 2.750 euros.
Es importante diferenciar entre retrasos ocasionales en el pago y la falta de pago de más de una mensualidad. En este último caso, es fundamental intentar establecer una comunicación con el inquilino, ya sea en persona, por teléfono o a través de correspondencia escrita. Preferentemente, se aconseja utilizar la comunicación escrita para respaldarse desde una perspectiva legal.
Si el inquilino no responde a los intentos de contacto, puedes proceder a reclamar el pago, por ejemplo, mediante una notificación fehaciente. Este tipo de notificación es un documento que cuenta con un acuse de recibo y se acepta como prueba jurídica. Puedes hacerlo a través de un burofax o a través de un notario, ya que estos métodos tienen un valor probatorio sólido. Si, a pesar de tus esfuerzos, el inquilino no paga las rentas pendientes, es posible que debas recurrir a acciones legales.
¿Cuál es el proceso jurídico para abordar una situación de falta de pago en el arrendamiento?
Si tus intentos amigables para recuperar tu propiedad y las rentas impagadas no tienen éxito, será necesario contratar a un abogado especializado en desahucios. De hecho, puedes iniciar el proceso tan pronto como ocurra el primer impago de alquiler; no es necesario esperar varios meses para reclamar las cantidades atrasadas.
El abogado presentará una demanda ante el juez solicitando el desahucio del inquilino por falta de pago y la recuperación de las rentas impagadas. En la mayoría de los casos, no se llega a celebrar un juicio, ya que el inquilino generalmente no se opone a la demanda, y el juez suele fallar a favor del propietario mediante un decreto de archivo.
Es importante destacar que el inquilino tiene el derecho de evitar el desalojo pagando la deuda pendiente mediante un depósito en el juzgado o ante notario, un proceso conocido como enervación, que permite mantener el contrato de alquiler vigente. También existe la posibilidad de que, como propietario, llegues a un acuerdo con el inquilino para condonar parte o la totalidad de la deuda a cambio de que este desocupe la propiedad en un plazo acordado.
Sin embargo, si el inquilino se opone a la demanda, deberás esperar a que se celebre el juicio y se emita la sentencia de lanzamiento (desahucio) para recuperar la propiedad. Una vez que se dicta la sentencia, el inquilino suele pagar la deuda pendiente y asumir los costos legales, como los honorarios del abogado y el procurador.
De esta manera, se pondría fin al contrato de alquiler debido al impago y se devolvería la propiedad al propietario.
Si el inquilino no cumple con estas obligaciones, el abogado del propietario puede presentar una demanda ejecutiva para solicitar el embargo de los bienes del deudor y forzarlo a cumplir con sus obligaciones, cubriendo las rentas acumuladas hasta la fecha del lanzamiento y los suministros pendientes hasta el día del desalojo.
“La demanda ejecutiva es una acción legal mediante la cual se solicita a un juez que ordene la ejecución de una sentencia u obligación.”
Es importante recordar que, según el Código Civil, las deudas por impago de alquiler prescriben en un plazo de cinco años. Sin embargo, este plazo se reinicia si el acreedor reclama la deuda y esta no ha sido saldada por el deudor.
¿Cómo puede ayudarte un seguro de impago de alquiler?
Si posees un seguro de impago de alquiler, tienes la posibilidad de activarlo una vez que el inquilino acumule un retraso de dos meses consecutivos en el pago del alquiler. Sin embargo, es importante que hayas iniciado el proceso de reclamación de las rentas pendientes o emprendido acciones legales de desahucio.
Es relevante destacar que el proceso de desahucio puede llevar de 6 a 12 meses, abarcando desde el inicio del juicio hasta la emisión de la sentencia y su ejecución. Sin embargo, con el asesoramiento adecuado y respaldado por un seguro de impago de alquiler, puedes agilizar los trámites y encontrar la estabilidad financiera que necesitas mientras se resuelve la situación.
